Comprar ou alugar?

Comprar o imóvel ou alugar e investir a diferença?

Comparar o valor do aluguel com o da parcela do financiamento não basta. O simulador inclui também o que a entrada renderia se ficasse investida, os juros e os custos de ser dono e de alugar. Coloque o seu caso e veja quem chega à idade escolhida com mais patrimônio e o que teria de mudar para a resposta virar.

2.000 cenários simuladosMesmo mercado para os doisCustos e IR dos dois lados

Modelo de Cristian Waschburger, sócio da Beginity Capital.

O resultado

Exemplo preenchido: troque pelos seus números.

Recalculando Valores em R$ de hoje

Calculando cenários…

Patrimônio mediano de quem compra

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Patrimônio mediano de quem aluga

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A partir de que aluguel a resposta muda

Abaixo do aluguel de equilíbrio (o aluguel que empata a conta), alugar sai mais barato; acima dele, comprar. É uma conta rápida, só com o custo de morar que não volta como patrimônio.

Aluguel de equilíbrio

Custo anual que não volta, em % do preço

Comprando–

Alugando–

O aluguel não é a única alavanca. A carteira (quanto rende o dinheiro de quem não comprou) e a disciplina de investir a sobra também podem virar a resposta: teste as duas em “1 · Seu caso”.

Como essa conta é feita

Ano a ano: quem fica à frente e por quê

Em que idade cada caminho passa à frente e de onde vem a diferença: quem consegue investir mais, e em que fase da vida.

A linha é a mediana: metade dos cenários fica acima dela, metade abaixo. A faixa cobre 80% dos cenários, sem os 10% mais baixos e os 10% mais altos. O patrimônio de quem compra já desconta o que falta pagar do financiamento e o custo de vender o imóvel. Nos dois caminhos, desconta também o IR devido sobre a carteira.

ComprarAlugar e investirfaixa de 80% dos cenários

Quanto custa morar no primeiro ano

Saída de caixa é o dinheiro que sai da sua conta no ano. Irrecuperável é o que não volta como patrimônio. A amortização sai da conta, mas reduz a dívida, então não é irrecuperável. Já o rendimento que o dinheiro posto no imóvel deixa de ter na carteira não sai da conta, mas é irrecuperável.

Comprando

Alugando

Como o simulador funciona

Premissas, o que entra e o que fica de fora da conta.

As três premissas de retorno são pontos de partida. A de juro de hoje usa o juro real pago hoje, que pode não durar décadas; a de juro menor usa o juro real que a renda fixa entregou em média nos últimos 21 anos. As duas somam um prêmio de 3,2% ao ano sobre a parte em ações.
O IR sobre a carteira combina duas partes: a fração dos ganhos realizada a cada ano é tributada naquele ano; o restante fica diferido e é descontado do patrimônio como imposto latente, como se a carteira fosse resgatada na data mostrada.
Os dois começam com o mesmo capital: entrada mais custos de compra. Quem aluga investe esse valor na carteira no primeiro dia.
Todo mês os dois gastam o mesmo com moradia mais investimento. Quem tem a moradia mais barata naquele mês investe a diferença, inclusive quem compra, depois de quitar o financiamento.
Retornos da carteira e do imóvel são sorteados mês a mês de distribuições lognormais que reproduzem a média e o desvio padrão anuais informados. As duas pessoas enfrentam o mesmo mercado em cada cenário.
Os retornos médios e desvios padrão de cada carteira vêm do Simulador de Alocações da Beginity Capital e refletem o comportamento histórico dessas carteiras. Retornos passados não garantem retornos futuros, e premissas mais conservadoras mudam bastante o resultado.
O quadro de aluguel de equilíbrio segue a lógica do custo irrecuperável de ser dono, difundida pelo gestor canadense Ben Felix.
Ficam de fora: ganho de capital na venda do imóvel (há isenções para residência), ITCMD (incide nos dois caminhos), correlação entre imóvel e carteira, TR no financiamento e mudanças de regime econômico. O valor subjetivo de estabilidade e liberdade para reformar não entra na conta.